¿Puedo aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en una casa en construcción o de autopromoción? 

Una de las formas de pagar menos impuestos legalmente cuando vendes tu casa es la de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Una pregunta habitual en torno a esta ventaja es cuáles son sus límites y si se puede aplicar la exención por reinversión a la compra de un solar, a una casa en construcción o a la autopromoción de viviendas. ¡Vamos a verlo! 

En qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual 

De forma resumida, se trata de una ventaja fiscal gracias a la que no pagarás impuestos por la venta de tu vivienda habitual siempre que reinviertas el dinero en la compra de una nueva casa. 

En condiciones normales, vender una casa supone pagar impuestos por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Esa diferencia constituye una ganancia o una pérdida patrimonial que se integra en las rentas del ahorro y que tributa por entre el 19% y el 26% dependiendo de la cuantía. 

Gracias a la exención por reinversión, puedes evitar pagar a Hacienda ese porcentaje. Las dos condiciones clave poder aplicar esta ventaja fiscal al vender la casa son: 

  • Que se trate de tu vivienda habitual. Tanto la casa que vendes como la que compras debe ser tu vivienda habitual a efectos fiscales. Aquí puedes ver qué considera Hacienda tu vivienda habitual. 
  • Que compres la nueva casa dos años antes o después de vender la otra. Dispones de un plazo de dos años para comprar tu nueva vivienda habitual o para vender la que hasta entonces lo era. Pasado ese tiempo, no podrás aplicar la exención. 

A estas dos condiciones generales se suma una adicional que tiene que ver con el dinero. ¿Hay algún límite económico a la reinversión en vivienda? Como norma general, estará exenta de tributar la cantidad que se reinvierta en la vivienda y habrá que pagar impuestos por el resto. 

Pero esta es solo la norma general. Este punto es el que más lugar a la interpretación venía dejando hasta la Sentencia 1239/2020, del 1 de octubre del Tribunal Supremo. El alto tribunal ha modificado el criterio general. 

La sentencia establece que la reinversión de la venta en otra vivienda a través de una hipoteca también da derecho a exención de IRPF. Este caso es un alivio para quienes compraron su nueva vivienda habitual antes de vender la anterior y lo hicieron mediante hipoteca. 

En otras palabras, que hasta la sentencia no se permitía tener en cuenta las cantidades de la hipoteca como importe reinvertido. 

¿Se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda en un solar o en autopromoción? 

¿Existe algún tipo de límite en cuando a la casa que puedes usar como nueva vivienda habitual? Cuando pensamos en la exención por reinversión en vivienda habitual lo normal es pensar en comprar una casa ya construida. ¿Qué pasa cuando se reinvierte en un proyecto de automoción? ¿O en la compra de un solar? 

En estos casos también es posible aplicar la exención por reinversión. Es decir, la reinversión funciona tanto si compras un solar como si inviertes en obra nueva, en una promoción o en autopromoción. 

La clave es que todos esos tipos de vivienda pueden ser tu vivienda habitual. Lo más importante en estos casos es respetar el límite de dos años para reinvertir el dinero. En otras palabras, debes asegurarte que la vivienda se terminará antes de los dos años y que, además, cumplirá con el concepto de vivienda habitual para Hacienda. 

¿Qué pasa si se alargan las obras más de los dos años? En ese caso no podrás aplicar la exención y, si disfrutaste de ella, deberás hacer una declaración sustitutiva del ejercicio donde no tributaste correctamente. 

Eso sí, recuerda que durante el estado de alarma por el coronavirus se paralizaron los plazos para el cómputo del plazo de dos años, tal y como se desprende de las consultas vinculante V1115-20 y V1117 a la Dirección General de Tributos (DGT). 

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